Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом КБР в 2011 и в первом полугодии 2012 года споров, связанных с приобретением собственниками объектов недвижимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Настоящее обобщение подготовлено в соответствии с планом работы Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики на I полугодие 2012 года в целях выявления проблемных вопросов при рассмотрении споров, связанных с приобретением собственниками объектов недвижимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных под объектами недвижимости и необходимых для их использования. Обобщение направлено на проведение анализа вынесенных судом первой инстанции решений по указанной категории дел, анализа практики вышестоящих инстанций, определение методов наиболее быстрого и обоснованного рассмотрения дел данной категории, вынесения законных, обоснованных решений и на выработку предложений по улучшению качества рассмотрения дел данной категории.

Раздел I. Статистические данные.

 

Анализ статистических показателей по Арбитражному суду Кабардино-Балкарской Республики.

В 2011 году – первом полугодии 2012 года Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики рассмотрено 18 дел по обозначенной категории споров, из них 13 судебных актов были обжаловано в апелляционном порядке, 6-ть в кассационном порядке, в том числе:

-   по 3-м делам апелляционная инстанция оставила в силе судебные акты суда первой инстанции, кассационная инстанция отменила указанные судебные акты с направлением на новое рассмотрение;

-   по 1-му делу апелляционная инстанция отменила судебный акт суда первой инстанции, кассационная инстанция отменила судебные акты, дело направлено на новое рассмотрение;

-    по 2-м делам решение суда первой инстанции оставлено в силе апелляционной и кассационной инстанциями;

-     по 6-ти делам решение суда первой инстанции оставлено в силе апелляционной инстанцией, в кассационном порядке судебные акты не обжаловались;

-  одно дело на день составления обобщения находилось на пересмотре в апелляционной инстанции.

В практике Арбитражного суда  Кабардино-Балкарской Республики обозначенная категория споров встречается не часто, однако статистика отмен судебных актов суда свидетельствует о наличии определенных сложностей при их рассмотрении.

Проведенный анализ обозначенной категории споров в Арбитражном суде Кабардино-Балкарской Республики свидетельствует о том, что указанные споры рассматриваются в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и связаны с отказом органов государственной власти и местного самоуправления в удовлетворении заявлений о выкупе земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Анализ отмен кассационной инстанцией судебных актов первой и апелляционной инстанций по делам №№ А20-2372/2010, А20-703/2010, А20-2421/2011, А20-694/2010 выявил, что причинами отмен явилось не полное исследование обстоятельств имеющих значение для дела, и не соответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Отмен судебных актов по данной категории дел по причине нарушения норм процессуального права при проведении обобщения не выявлено.

 

 

Раздел II. Анализ актуальных вопросов судебной практики Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по обозначенной категории споров.

 

1. При рассмотрении споров, связанных с приобретением в собственность земельных участков под зданиями и сооружениями, судам необходимо устанавливать надлежащего собственника спорного земельного участка. (А20-2421/2011) 

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления выразившееся в непринятии решения о предоставлении в собственность общества земельного участка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о том, что обществом вместе с заявлением о выкупе земельного участка был представлен полный пакет документов. На испрашиваемом заявителем земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности. Кроме того, общество обладает правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Кассационная инстанция отменила судебные акты двух инстанций, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В постановлении кассационной инстанции указано, что при разрешении данного спора судам необходимо было установить существенное обстоятельство, а именно, собственника спорного земельного участка.

Судами двух инстанций сделан вывод о применении к спорным правоотношениям положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о праве органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Однако данный вывод сделан без учета имеющихся в деле документов о приватизации правопредшественника общества - государственного объединения по обеспечению нефтепродуктами. То есть, правопредшественником общества являлось государственное предприятие, а значит, спорный земельный участок может являться федеральной собственностью.

Пунктом 2 части 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к федеральной собственности отнесены земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

Поскольку статья 3.1 введена Федеральным законом от 17.04.2006г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившим в силу с 01.07.2006г., с этого момента право государственной собственности на перечисленные в указанной статье земельные участки является разграниченным.

Аналогичный подход  отражен в Определении ВАС РФ от 09.07.2012г. N ВАС-5366/12 по делу N А60-38296/2010-С2. Указанным определением в Президиум ВАС РФ передано дело, в котором суды обязали заключить договор купли-продажи земельного участка, не исследовав вопрос о публичном собственнике участка, полномочиях органа, выступающего от имени собственника в качестве продавца, об ограничениях оборота этого участка и его площади, включенной в состав особо охраняемой природной территории.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.03.2012 по делу N А63-4932/2011, государственный орган отрицал отношение  испрашиваемого участка к собственности субъекта РФ, однако в суде было доказано обратное.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2009 N Ф04-1710/2009(2992-А46-6) по делу N А46-16664/2008, одним из оснований к отмене решения суда первой инстанции послужило неустановление собственника земельного участка.

 

2. Заявление гаражно-строительного кооператива о выкупе земельного участка под объектами недвижимости, находящимися в собственности членов гаражно-строительного кооператива, подлежит рассмотрению судом с учетом законодательства, регулирующего имущественные отношения в потребительском кооперативе. (А20-2372/2010)

Гаражно-строительный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города в передаче в собственность кооператива земельного участка и обязании предоставить спорный земельный участок в собственность.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования. Оспариваемый отказ признан противоречащим статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, кассационная инстанция указала, что при разрешении данного спора суды не учли следующее.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива. Соответствующее разъяснение содержится в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

 

В обозначенном деле земельный участок предоставлялся для строительства 64-х гаражей, а на момент рассмотрения спора членами кооператива являются 113 граждан.

Из устава гаражно-строительного кооператива следовало, что все члены кооператива выплатили паевые взносы. При этом из поданных в администрацию заявлений, подписанных председателем кооператива, не следовало, что земельный участок испрашивается в общую долевую собственность членов кооператива. Доказательств совместного обращения граждан - членов кооператива в администрацию в определенном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядке не было представлено.

Имеющаяся в деле выписка из протокола общего собрания членов гаражно-строительного кооператива также не свидетельствует об отказе граждан от земельных участков под гаражами в пользу юридического лица.

Подобный спор необходимо оценивать, учитывая не только нормы законодательства о земле, но и положения законодательства, регулирующего имущественные отношения в потребительском кооперативе.  Давая оценку данному виду спора необходимо исследовать свидетельства о регистрации права на гаражи (иные строения), действительную волю граждан - членов кооператива, наличие (отсутствие) на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, право собственности, на которые не принадлежит кооперативу или его членам.

Аналогичный подход  отражен в постановлении ФАС Московского округа от 21.08.2008 N КГ-А41/7506-08 по делу N А41-К2-11285/07.

Иной судебной практики не установлено.

3. Здание, расположенное на спорном земельном участке, относится к движимому имуществу, а значит преимущественное право выкупа земельного участка отсутствует. (А20-2221/2008)

Группа индивидуальных предпринимателей обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительными постановления администрации города о продаже земельного участка, договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности на земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил, что постановлением главы администрации города обществу  предоставлен в бессрочное пользование земельный участок для строительства оптового рынка. Впоследствии надлежащим образом был произведен отвод земельного участка, выдано свидетельство о праве бессрочного пользования на землю под строительство, право собственности на имущественный комплекс также зарегистрировано за обществом. На основании оспариваемого постановления главы администрации города общество и специализированное учреждение заключили договор купли-продажи спорного земельного участка,  государственная регистрация права произведена.

Указанные действия администрации и общества явились причиной обращения предпринимателей в суд. В обоснование своих требований предприниматели ссылались на то, что на спорном земельном участке расположены магазины, принадлежащие истцам на праве собственности, что предполагает возможность выкупа части земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Решением суда по ранее рассмотренному делу (А20-59/2009), установлено, что магазины, права собственности, на которые зарегистрированы за индивидуальными предпринимателями, по физическим и техническим характеристикам и в силу определения подобных объектов, содержащихся в законодательстве, относятся к движимым вещам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению, невозможно.

Предприниматели не представили суду доказательства, свидетельствующие о создании капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке.

Вышеизложенное исключает реализацию предпринимателями права на приватизацию в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичный подход отражен в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2011 по делу N А61-2115/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2006 N А33-20498/05-Ф02-3716/06-С2 по делу N А33-20498/05, ФАС Дальневосточного округа от 24.08.2010 N Ф03-5792/2010 по делу N А59-7079/2009

 

4. Проектная документация на незавершенный строительством объект недвижимости не является основанием к безусловному возникновению права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка. (А20-703/2010)

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 292 кв. м, под принадлежащим истцу объектом незавершенного строительства нежилого назначения.

В ходе судебных разбирательств было установлено, что земельный участок площадью 252 кв. м предоставлен обществу администрацией на праве постоянного (бессрочного) пользования, земельный участок площадью 40 кв. м предоставлен обществу для реконструкции объекта в соответствии с проектной документацией. Указанные земельные участки образуют единый земельный участок.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям.

В пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает права на  использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях, что и прежний их собственник.

Исходя из положений названной нормы, к истцу с переходом права собственности на недостроенное здание, расположенное на земельном участке, принадлежавшем продавцу - ООО «Намос» - на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 252 кв. м.     

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Пункт 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Заявитель по делу - ООО «Тала» - не включен в перечень лиц, которым возможно предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
            Разрешение реконструкции недостроенного объекта, рабочий проект, заключение отдела градостроительства и архитектуры администрации, подтверждающие площадь земельного участка под объектом - 292 кв. м не заменяют распорядительного акта о выделении спорного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

В данном споре, само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 292 кв.м. не является основанием для закрепления данного участка за истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Истец не представил суду доказательств, подтверждающих предоставление ему земельного участка площадью 40 кв. м на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Аналогичная практика установлена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2012 по делу N А01-594/2011,ФАС Московского округа от 07.03.2012 по делу N А40-46669/11-122-286,  ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-7621/10.

 

5. При переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в тоже объеме, что было у продавца, в связи с чем отказ последнего от права постоянного (бессрочного) пользования не требуется. (А20-3495/2009)

 Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании  незаконным постановления администрации города о прекращении за ним права бессрочного пользования земельным участком.

            В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

В 2000 году общество по договору купли-продажи приобрело в собственность недостроенный магазин, находящийся на земельном участке размером в 1100 кв.м., в ЕГРП были внесены записи о праве собственности и бессрочного пользования на недостроенный магазин и земельный участок соответственно.

В 2004 году общество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества передало покупателю вышеуказанное имущество. В результате этого запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности общества на недостроенное здание магазина погашено, право собственности зарегистрировано за покупателем. Право бессрочного пользования на земельный участок, зарегистрированное за обществом, погашено не было.

Впоследствии в 2006 году спорное имущество вновь было продано.  Новый собственник на основании разрешения администрации города возвел новое здание на спорном земельном участке. Право собственности на вновь созданный объект зарегистрировано в ЕГРП. Постановлением администрации города новому собственнику разрешено приобрести в собственность земельный участок площадью 1100 кв.м., находящийся под зданием магазина, сторонами подписан договор купли-продажи и акт приема передачи.

Общество (заявитель по делу) обратилось с заявлением к главе администрации города о приобретении в собственность спорного земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании на основании свидетельства 2000 года.

Письмом администрация города ответила отказом, сославшись на свое постановление 2006г. о прекращении права бессрочного пользования общества.  В связи с этим общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд признал не подлежащим удовлетворению заявленные требования.

 Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Данный вывод следует из системного толкования пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из договора купли-продажи 2004 года заключенного обществом с первоначальным покупателем спорного имущества, следует, что у сторон договора отсутствовала воля на отчуждение недостроенного здания магазина и  земельного участка или его части отдельно. Покупатель не только фактически владел земельным участком, но и распоряжался им, что подтверждается заключенным с администрацией города договором аренды спорного земельного участка.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок у общества прекращено в связи с переходом этого права к покупателю.

Общество в защиту своей позиции ссылалось на наличии в ЕГРП непогашенной записи о государственной регистрации права бессрочного пользования на спорный участок.

В данном случаи отказ общества от права постоянного (бессрочного) пользования не требуется, так как право продавца на земельный участок прекращается в связи с наличием в законе императивных норм, предусматривающих переход к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. (Аналогичный подход применен судами по делу №А20-4163/2010).

Вышеуказанная практика отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3, определении ВАС РФ от 04.03.2010 года N ВАС-82/09 по делу N А55-1164/2008, постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 24.10.2011 N Ф03-5155/2011 по делу N А51-17257/2010, ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2012 по делу N А56-72771/2009.

 

6. Общество как собственник объектов недвижимости - откормочного комплекса, имеет право на приобретение в собственность не только земельного участка, занятого указанными объектами, но и земельного участка необходимого для использования в соответствии с целевым назначением земельного участка, в данном случаи для  сельскохозяйственного производства. (А20-694/2010)

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города в выкупе земельного участка, под принадлежащими обществу объектами недвижимости.

Установлено, что истец приобрел в порядке приватизации недвижимое имущество, право собственности зарегистрировано. Впоследствии администрацией принято постановление о предоставлении в аренду земельного участка обществу сроком на один год для сельскохозяйственного производства.

По истечении срока действия договора аренды общество продолжило пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 521 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок.

В течение нескольких лет общество трижды обращалось в администрацию с заявлениями о выкупе спорного земельного участка, в чем ему было отказано, мотив отказа - принадлежность спорного земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые предусмотрены земельным законодательством.

Доводы администрации в части отнесения спорного земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения опровергались справкой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике. Кроме того, в постановлении администрации о предоставлении в аренду земельного участка обществу, прямо указано на предоставление обществу земельного участка из земель населенных пунктов.

Обосновывая размер испрашиваемого в выкуп земельного участка, общество сослалось на следующие обстоятельства: приватизированные бычатники используются в качестве объектов откормочного комплекса крупного рогатого скота, согласно схеме в состав комплекса кроме бычатников входят не являющиеся объектами недвижимости необходимые для данного вида деятельности навесы для сена и сельхозтехники, силосная яма, навозохранилище.

Спорный земельный участок предоставлен администрацией обществу в аренду для сельскохозяйственного производства, и размер земельного участка определен в постановлении администрации с указанием цели использования. Доказательств того, что целевое использование земельного участка изменилось и площадь земельного участка, необходимого для данного вида деятельности, должна быть меньше испрашиваемой обществом, администрация не представили.

Суд пришел к выводу о недоказанности обстоятельств, препятствующих приватизации земельного участка в размере, испрашиваемом обществом.

Аналогичный подход применен в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А32-21926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2011 по делу N А56-51600/2010, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 07АП-7094/2009 по делу N А03-4627/2009.

 

7. Красные линии на проекте детальной планировкой центра города отделяющие спорный земельный участок не обозначены, а значит доводы администрации о том, что испрашиваемый земельный участок относится к местам общего пользования не состоятелен. (А20-775/2011)

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание расположенное на смежных земельный участках - один из которых принадлежит обществу на праве собственности, другой на праве аренды. О предоставлении последнего в собственность общество обратилось в администрацию.

Администрация, обосновывая невозможность предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность общества, указывает, что он относится к землям общего пользования.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), границы земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги.

Красные линии являются частью проекта планировки территории города (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа (части 4,5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих доводов об отнесении земельного участка к землям общего пользования администрация представила решение Нальчикского горсовета "О проекте детальной планировки центра города Нальчика" с приложением копии схемы.

Между тем красные линии на проекте детальной планировкой центра города, отделяющие спорный земельный участок не обозначены, красные линии отделяют проезжую часть от иных зон не входящих в границы красных линий. Выкопировка из проекта детальной планировки не является доказательством установления красных линий, поскольку из указанного документа невозможно было установить местоположение испрашиваемого истцом земельного участка относительно красных линий, координаты красных линий также отсутствуют. Представленная Администрацией схема не содержала обозначения красных линий, разбивочного чертежа красных линий с координатами узлов и точек излома проектных красных линий и привязкой их к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям.

Кроме этого, ни правоустанавливающие документы на земельный участок, ни документы государственного кадастрового учета не содержат сведений о том, что спорный земельный участок находится в границах красной линии, а также, что часть данного земельного участка имеет правовой режим земель общего пользования.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что испрашиваемый земельный участок не относится к территории общего пользования, поскольку им не может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в том числе в силу того, что он занят объектом недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция, в постановлении от 20 июля 2011 года по настоящему делу,  оставляя решение суда первой инстанции в силе, сделала дополнительный вывод.

В соответствии с пунктом 2.3 Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения схем и проектов районной планировки, планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов, утвержденной Приказом Госгражданстроя СССР от 29.12.1982г. N 379, схемы (проекты) районной планировки разрабатываются на расчетный срок - 20 лет. Следовательно, срок действия проекта детальной планировки центра города Нальчик, утвержденного решением Исполнительного комитета Нальчикского городского Совета Народных Депутатов от 16.02.1988 года N 11, истек в 2008 году. Соответственно представленный в материалы дела «Проект детальной планировки центра города Нальчика" с приложением копии схемы на дату слушания дела утратил свое действие.

            Иной подход отражен в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2012г. по делу N А32-51668/2009.

Указание в Инструкции N 379 расчетного срока разработки проектов районной планировки носит рекомендательный характер, истечение такого срока (20 лет) не приводит к утрате решением об утверждении проекта планировки силы обязательного акта. Довод об истечении срока действия проекта детальной планировки не принят судом, поскольку представленное в дело Решение исполнительного комитета Новокубанского района совета депутатов трудящихся Краснодарского края от 10.09.1973 N 456 не отменено, является действующим.

В постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.01.2012 N Ф03-6510/2011 по делу N А04-2898/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 13.07.2012 по делу N А12-20660/2011  суды признали недоказанным факт нахождения красных линий на испрашиваемом земельном участке.

 

9. Без надлежащего обращения предпринимателя в орган местного самоуправления судом не может быть разрешен вопрос о законности действий (бездействия) администрации. (А20-3225/2011)

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации городского округа, выразившихся в непринятии решения о предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка, ненаправлении проекта договора купли-продажи,  обязании администрацию принять решение о предоставлении указанного участка в собственность предпринимателю и направить в его адрес проект договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, который на момент обращения в суд использовался предпринимателем по договору аренды. На поданное заявление о предоставлении в собственность земельного участка, администрация ответила отказом, в связи с чем, предприниматель обратился в суд.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявленных требований отказано, по следующим основаниям.

Для приобретения права собственности на земельный участок собственнику объектов недвижимости необходимообратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением с приложением перечня документов, который установлен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. N 475 устанавливает Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Судами было установлено, что к заявлению предпринимателем приложены только копия свидетельства о государственной регистрации в качестве предпринимателя и копия информационного письма об учете ЕГРПО.

Таким образом, в обоснование своих требований предприниматель не представил доказательств обращения в администрацию в надлежащем порядке. При этом из смысла статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что без обязательных для предоставления документов уполномоченный орган не вправе принимать решение о предоставлении заявителю земельного участка.

Аналогичная практика отражена в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2010 по делу N А56-94342/2009,Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2006 N КГ-А40/5068-06 по делу N А40-65266/05-120-572.

 

 

Раздел III. Анализ некоторых актуальных вопросов судебной практики

по данной категории дел

 

1. Приобретение преимущественного права выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только в случаях прямо предусмотренных законом. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, от 01.03.2011г. № 14880/10,  к таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства на основании положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Поскольку общество приобрело объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, то порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", к данным отношениям неприменим. (Данный вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132).

2. Из совокупного толкования положений статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 49, 55 и 63 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что установленные ими правила об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности, используемого для общественно-значимых нужд, другим публичным собственником повлекло бы прекращение его использования для соответствующих публичных нужд, что невозможно осуществить в порядке, урегулированном гражданским законодательством. Указанные отношения имеют не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. В связи с этим порядок изъятия земельных участков у Российской Федерации для нужд муниципальных образований гражданским законодательством не предусмотрен. (Данный вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011г. N 9987/11 по делу N А76-2990/2010-21-268/22-315).

3. Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.

Земельные участки, отнесенные к категории «особо охраняемых территорий и объектов», в отношении которых такие акты не принимались, могут быть отнесены только к землям рекреационного назначения, которые не являются ограниченными в обороте и могут быть предоставлены в частную собственность, в частности, юридическому лицу, имеющему право на приобретение в собственность земельного участка, которым оно обладает на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Данный вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 13763/11 по делу N А43-22536/2010).

4. Отсутствие в кадастровом паспорте описаний всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, не является основания для отказа в предоставлении участка в собственность.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Выданная уполномоченным органом кадастровая карта (план) земельного участка является доказательством существования земельного участка и установления его территориальных границ.

В соответствии с пунктом 6 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011г. N 475 к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагается кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.

После вступления в силу вышеуказанного Приказа № 475 для приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, не требуется представление кадастрового паспорта земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости.

Кроме того, в пункте 2 Приказа N 475 установлено, что документы, указанные в Перечне, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением. (Данная позиция отражена в Определении ВАС РФ от 02.03.2012 N ВАС-1585/12 по делу N ВАС-11612/11, постановлении Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда  от 12.03.2012 г. по делу N А32-16069/2011).

5. Принятие органом местного самоуправления решения о выделении под строительство земельного участка само по себе не отменяет действие акта об утверждении красных линий и не изменяет правовой режим соответствующей территории (как земель общего пользования). (Данный вывод содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2012 по делу N А32-51668/2009).

 

Раздел IV Заключение.

Проведенный анализ практики рассмотрения Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики споров, связанных с приобретением в собственность земельных участков под зданиями и сооружениями, свидетельствует о единообразном применении судом норм  законодательства. 

Споры рассматриваются судом с учетом правоприменительной практики, сложившейся в Северо-Кавказском округе, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 

            В целях улучшения качества судебных актов следует проводить обсуждение на совещаниях в судебном составе постановлений вышестоящих инстанций, анализировать спорные моменты судебной практики с учетом указаний кассационной инстанции. При подготовке дела к судебному разбирательству необходимо уделять внимание судебной практике, складывающейся по вопросам применения норм права, тщательно исследовать представленные в материалы дела доказательства.

 

При рассмотрении споров, связанных с  приобретением в собственность земельных участков под зданиями и сооружениями, рекомендуется:

- проверять наличие всего пакета документов, предоставленных органу местного самоуправления. Их соответствие Перечню документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011г. N 475 (с изменениями и дополнениями на день обращения заявителя в соответствующий орган местного самоуправления),

- оценивать спор, связанный с  приобретением в собственность земельного участка под зданием, сооружением с учетом не только норм законодательства о земле, но и положениями законодательства, регулирующими имущественные отношения субъектов правоотношений (государственное, казенное предприятие, потребительский кооператив, селькохозяйственное предприятие и т.д.),

- устанавливать относится ли сооружение, расположенное на спорном земельном участке, к недвижимому имуществу,

- устанавливать статус земельного участка, постановку его на кадастровый учет;

- оценивать доводы уполномоченных органов о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд и т.п. (в соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).