Обзор судебной практики по делам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество

ОБЗОР

судебной практики

Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики

по делам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество,

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотренным в 2007 г.

В случае спора о праве собственности на новую вещь, предметом доказывания является факт создания имущества для лица, претендующего на признание права собственности, а также силами либо собственными средствами данного лица.

Закрытое акционерное общество работников народного предприятия обратилось в арбитражный суд с иском к администрации поселкового совета о признании права собственности на часть административного здания, расположенного в поселке. Истец указал, что спорный объект построен полностью за счет его правопредшественника - колхоза.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске истцу отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что строительство административного здания частично профинансировано государством для размещения в нем сельского совета, который занимает спорное помещение с момента ввода в эксплуатацию как собственное, доказательств использования им спорных помещений на ином праве не представлено.

Основанием возникновения (приобретения) права собственности на новую вещь согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является создание ее лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Из содержания названной нормы следует, что в случае спора о праве собственности на новую вещь, предметом доказывания является факт создания имущества для лица, претендующего на признание права собственности, а также силами либо собственными средствами данного лица.

Акт государственной комиссии по приемке объекта и факт нахождения здания на балансе общества сами по себе не подтверждают наличие у истца права собственности на все здание. Представленный истцом акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию административного здания колхоза не содержит сведений о заказчике, местонахождении и о том, за чей счет осуществлялось строительство.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что строительство здания осуществлялось и с целью размещения в нем сельского совета. Согласно распоряжению Совета Министров республики от 21.03.1973 районному исполкому выделено 25 тыс. рублей на оплату задолженности по строительству административного здания сельсовета. С момента ввода здания в эксплуатацию администрация занимает спорные помещения как собственные, доказательств использования ответчиком спорных помещений на ином праве не представлено.

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района и администрации поселка о признании права собственности на материальные активы и основные средства, находящиеся на собственном балансе (оборудование и недвижимость).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции, в иске истцу отказано.

Суд исходил из того, что спорное имущество не может принадлежать на праве собственности предприятию, так как согласно данным соответствующего реестра является муниципальной собственностью.

Нахождение на балансе предприятия указанного имущества не является безусловным основанием возникновения права собственности, унитарное предприятие обладает имуществом лишь на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерного изъятия имущества собственником.

Из имеющегося в деле акта приема-передачи следует, что спорное имущество, изъятое из хозяйственного ведения истца на основании распоряжения администрации села, передано иному муниципальному унитарному предприятию. Указанный ненормативный акт не отменен и не оспорен истцом или иными заинтересованными лицами.

Сделка по распоряжению самовольной постройкой является ничтожной.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу работников народного предприятия (далее - предприятие) с требованиями произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на недвижимое имущество, полученное от предприятия по соглашению в счет погашения задолженности по договору займа, а также об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности за обществом на указанные объекты.

В обоснование исковых требований общество ссылалось на отказ управления в государственной регистрации права собственности и уклонения предприятия от государственной регистрации перехода права (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Предприятием заявлен встречный иск о признании недействительным соглашения о передаче имущества ввиду того, что спорное имущество является самовольной постройкой, не находится в гражданском обороте и не может быть предметом сделки по отчуждению.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, отказано в первоначальном иске, встречный иск удовлетворен.

Суд установил, что спорные объекты возведены предприятием за счет собственных средств хозяйственным способом, в отсутствие разрешения на строительство, согласований с соответствующими контролирующими органами и отведения земельного участка под строениями.

С учетом этого спорные объекты недвижимости признаны судом самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса РФ), право собственности на которые не возникло у предприятия.

В соответствии со статьями 168, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по распоряжению имуществом, изъятым из оборота, либо совершенная неуполномоченным лицом, ничтожна, не влечет у приобретателя такого имущества права собственности, соответственно заключенное сторонами соглашение о передаче имущества является ничтожной сделкой, и переход права собственности по ничтожной сделке не подлежит государственной регистрации.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии надлежащих доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предпринимателем заявлен иск к администрации сельского поселения о признании права собственности на коммерческий магазин с гостиницей площадью 375,65 кв. м. и земельный участок площадью 226,35 кв. м. под строением.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске истцу отказано.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации сельского поселения истцу выделен земельный участок площадью 100 кв. м. для строительства магазина. Администрацией района истцу разрешено строительство магазина площадью 135 кв. м. Истец же построил магазин и пристрой для использования под гостиницу, и обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на коммерческий магазин с гостиницей площадью 375,65 кв. м. и земельный участок площадью 226,35 кв. м.

Судебные инстанции пришли к выводу, что пристройка к магазину - гостиница является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой : продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Истцом не предоставлено доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (акт приемки в эксплуатацию не утвержден и касается только магазина). Дополнительный земельный участок под гостиницу истцу не предоставлен. В связи с этим в иске отказано.

Если продавец не является собственником имущества, договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики о признании права собственности на часть нежилых помещений в здании. В обоснование требований истец сослался на заключенный с иной фирмой договор купли-продажи указанных помещений от 04.05.1991 г.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции и кассационной инстанции, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что согласно сведениям из реестра государственного имущества Кабардино-Балкарской Республики спорное помещение является объектом государственной собственности. Следовательно, договор купли-продажи, на который ссылается истец, является ничтожной сделкой, так как продавец не являлся собственником имущества. В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка не влечет юридических последствий, право собственности на спорное имущество не возникает.

Представленная истцом выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором отсутствуют зарегистрированные права на спорную часть помещений, оценена судебными инстанциями как не противоречащая выписке из реестра государственного имущества, так как в соответствии с положениями пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку с момента ввода в эксплуатацию и на момент разграничения собственности спорные помещения являются государственной собственностью, у общества, занимающего спорные помещения, отсутствуют правовые основания для возникновения права собственности на спорное помещение.

Министерство культуры и информационных коммуникаций обратилось с иском к республиканскому отделению учебно-производственного предприятия всероссийского общества слепых (далее - общество) о признании недействительной государственной регистрации за ответчиком права собственности на помещение Республиканской библиотеки для слепых.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, регистрация права собственности за обществом слепых на нежилое помещение признана недействительной.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права.

Как установлено судебными инстанциями, решением исполкома городского совета от 09.01.1968г. республиканскому отделению Всероссийского общества слепых отведен земельный участок под строительство жилого многоквартирного дома, на первом этаже которого планировалось разместить библиотеку. Актом государственной комиссии от 26.07.1972г., утвержденным решением исполкомом горсовета от 29.08.1972г., данный жилой дом принят в эксплуатацию.

28.08.2004г. Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на встроенное нежилое помещение, в котором расположена Республиканская библиотека для слепых.

В то же время на основании постановления правительства республики помещения Республиканской библиотеки для слепых приняты безвозмездно в государственную собственность республики из муниципальной собственности города. В последующем помещения переданы на баланс Министерства культуры на праве оперативного управления.

Основанием для государственной регистрации права собственности Общества на спорное помещение в свидетельстве о государственной регистрации указано решение местной администрации и акт государственной приемочной комиссии от 21.09.1972г. Однако данные документы могли свидетельствовать, в частности, о возникновении права на сданный в эксплуатацию объект только у заказчика, но не у учрежденного им или его правопреемником юридического лица.

Ответчик не представил документов, подтверждающих приобретение им права собственности по установленным гражданским законодательством основаниям (пункт 1 статьи 66, пункт 3 статьи 213, глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения (приобретения) права собственности на новую вещь является создание ее лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Из содержания названной нормы следует, что в случае спора о праве собственности на новую вещь, предметом доказывания является факт создания имущества для лица, претендующего на признание права собственности, а также силами либо собственными средствами данного лица.

Материалы дела свидетельствовали, что строительство спорного помещения библиотеки для слепых велось за счет отчислений от капитальных вложений, выделяемых на жилищное строительство независимо от источника финансирования, поэтому в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и приложения №3 к нему, данное строение отнесено к муниципальной собственности.

Помещения библиотеки безвозмездно переданы из муниципальной собственности города в собственность республики. Доказательств финансирования Всероссийским обществом слепых возведения спорных помещений не представлено. Библиотека находится у Министерства культуры на праве оперативного управления. Кроме того, ответчик не приобрел вещное право на спорный объект, так как нежилое помещение не внесено в уставной капитал общества его единственным участником - Всероссийским обществом слепых.

При определении уровня собственности имущества, используемого в процессе деятельности государственных организаций, исходят из того, что все имущество, которое в установленном законом порядке предоставлялось и использовалось государственной организацией в процессе своей деятельности, должно относиться к одному уровню собственности. Отнесение нежилых помещений к одному уровню собственности, а иных материальных объектов (оборудования) к другому недопустимо, поскольку нарушает имущественный комплекс, на основе которого была создана и функционирует организация.

Поскольку изначально, с момента ввода в эксплуатацию и на момент разграничения собственности, спорные помещения в установленном законом порядке были предоставлены библиотеке, имущество которой является государственной собственностью, фактически находились в ее владении, у общества отсутствуют правовые основания для возникновения права собственности на спорное помещение.

Внесение платы третьим лицам не доказывает выкуп арендованного имущества.

Обществом с ограниченной ответственностью «Дом моды» заявлен иск о признании незаконными действий Департамента по управлению городским имуществом по внесению здания Дома моды в реестр муниципальной собственности.

Истец в качестве доказательств своего права на здание представил договор аренды с правом выкупа от 12.07.1989 г., заключенный между производственным объединением, на балансе которого числилось здание, и трудовым коллективом работников республиканского Дома моды, устав арендного предприятия «Республиканский Дом моды» с решением о его регистрации, распоряжение Государственного комитета республики по управлению государственным имуществом от 10.02.1993 г. №114 о проведении приватизации Дома моды и признании за трудовым коллективом права выступать в качестве покупателя, копии платежных поручений и квитанций отделений Сбербанка России, которыми, по мнению истца, подтверждено внесение выкупных платежей за арендованное имущество, уплата в бюджет налога на имущество и внесение государственной пошлины за приватизацию. Ссылаясь на истечение срока хранения бухгалтерских документов, истец заявил, что часть платежных документов, подтверждающих внесение выкупных платежей, утрачена.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске истцу отказано.

Суд пришел к выводу, что представленными документами не доказан выкуп и приватизация здания Дома моды. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 14.10.1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» (п.п. 2, 3, 5) договоры аренды, заключенные до введения в действие Указа, подлежали переоформлению и правопреемниками по таким договорам аренды, в том числе с правом выкупа, являются комитеты по управлению имуществом; выкуп имущества, сданного в аренду, осуществляется арендаторами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

Арендное предприятие в надлежащем порядке не было преобразовано, представленными копиями платежных документов внесение в бюджет платы за основные фонды не подтверждено (внесение платы третьим лицам не доказывает выкуп арендованного имущества), распоряжение Государственного комитета республики по управлению государственным имуществом № 114 от 10.02.1993 г. свидетельствует о намерении провести приватизацию Дома моды и признает право трудового коллектива выступить покупателем, но не подтверждает проведение приватизации, так как план приватизации не утвержден, договор купли-продажи не заключен, свидетельство о государственной регистрации отсутствует.

Поскольку спорное здание не было приватизировано в установленном порядке, департамент по управлению городским имуществом имел право распоряжаться этим имуществом, в том числе сдавать в аренду истцу.

Суд признал правомерным включение здания Дома моды в реестр муниципальной собственности исходя из положений Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Осуществление приватизации государственного и муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных Законом о приватизации, не допускается, а соответствующие сделки приватизации являются ничтожными.

Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) об обязании возвратить в собственность республики комплекс объектов недвижимости в связи с истечением срока договора доверительного управления спорным имуществом.

Общество предъявило встречный иск и просило обязать министерство исполнить пункт договора доверительного управления о передаче в собственность общества спорного имущества, являющегося предметом доверительного управления.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, первоначальный иск удовлетворен по тем основаниям, что заключенный истцом и ответчиком договор доверительного управления спорным имуществом прекратил свое действие, и в силу статьи 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления.

В удовлетворении встречного иска отказано с указанием на ничтожность пункта договора доверительного управления, предусматривающего переход в собственность общества имущества, переданного в доверительное управление после окончания срока, на которое оно введено.

Указанное условие фактически означает приватизацию республиканского имущества. Однако статья 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусматривает такого способа приватизации.

Противоречия между документами, представленными для государственной регистрации права, являются основанием для отказа в регистрации.

Закрытое акционерное общество (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к регистрационной службе об обязании зарегистрировать право собственности на нежилые помещения.

Общество считало отказ в государственной регистрации незаконным, поскольку право собственности истца подтверждено распоряжением Кабинета Министров республики, которым разрешено Государственному комитету по управлению государственным имуществом республики произвести безвозмездную передачу в собственность правопредшественнику истца, в счет изъятых у него производственных площадей, объекты государственной собственности, в том числе спорные помещения; распоряжением Государственного комитета по управлению государственным имуществом республики о передаче указанных помещений, а также свидетельством о праве собственности, выданным Фондом государственного имущества республики.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу, что представленные истцом на государственную регистрацию права собственности документы соответствуют требованиям Закона о государственной регистрации и являются основанием для государственной регистрации соответствующего права.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 35 Приказа Министерства юстиции от 01.07.2002г. № 184 регистрационной службой проведена правовая экспертиза документов, представленных для государственной регистрации, в результате которой установлено, что имеются противоречия между представленным истцом свидетельством, выданным Фондом государственного имущества республики (как документ являющийся основанием для регистрации), в котором указана площадь 912 кв.м, и представленным техническим паспортом спорного помещения, в котором указано, что площадь составляет 454.2 кв.м.

При указанных обстоятельствах отказ в государственной регистрации права является обоснованным.

Свидетельство о государственной регистрации права не является актом, который может быть оспорен в арбитражном суде.

Районное потребительское общество обратилось с иском о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 2 Закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не свидетельство о регистрации.

Свидетельство, подтверждающее внесение объекта в Единый государственный реестр прав, служит целям учета объектов и не может нарушать чьих-либо прав, в связи, с чем его оспаривание не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

При наличии обеспечительных мер в виде запрета на регистрацию прав и сделок в отношении недвижимого имущества отказ регистрационной службы является правомерным, несмотря на то, что договор купли-продажи подписан и исполнен до принятия обеспечительных мер.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации перехода от третьего лица к истцу права собственности на нежилые здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказано.

Отказ в регистрации перехода права признан правомерным, учитывая, что до обращения Общества в регистрационную службу, в рамках дела о банкротстве третьего лица судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета на регистрацию и перерегистрацию прав и сделок на недвижимое имущество, принадлежащее в настоящее время и принадлежавшее ранее третьему лицу, в том числе расположенное вне юридического адреса должника.

Судебными инстанциями не принят довод заявителя о том, что договор купли-продажи имущества был заключен до поступления в арбитражный суд заявления о признании третьего лица несостоятельным (банкротом), поскольку право собственности возникает у приобретателя недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности, а не с момента передачи вещи.